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        最全面的小區物業服務費構成詳解

        1.物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費:

        1.1基本工資:職務 人數 工資標準(元) 月工資總額(元)

        1.2按規定提取的福利費=基本工資總額*福利比例

        1.3服裝費:每人按冬夏兩季4套衣服,二年半使用期計算。

        2.物業共用部位、共有設施設備的日常運行、維護費用:

        2.1公共照明系統的電費和維修費

        2.1.1樓內公共照明系統電費:

        計算公式=公共區域照明燈總數(樓道燈)X功率X每日預計開啟時間X30天X電價

        2.1.2樓外公共照明系統電費:

        計算公式=公共區域照明燈總數X功率X每日預計開啟時間X30天X電價

        2.1.3噴泉水系電費:

        計算公式=每臺功率*每次啟用臺數*每天平均開啟時間*30*電價/12

        2.1.4弱電系統電費:(弱電系統是指安防、可視對講、溫感報警等弱電設施設備),計算公式=戶數*每戶每日平均用電量*30*0.486

        2.1.5維修費

        2.2給排水設施的費用

        2.2.1消防泵的電費:

        計算公式=總功率X每月開啟時間X電價

        2.2.2排污泵的電費:

        計算公式=總功率X每月開啟時間X電價

        2..2.3消防水箱清洗費:

        計算公式=總用水量X水價/12

        2.2.4外排水清污費

        計算公式=下水井數量X清洗單價*每年清洗次數/12

        2.2.5噴泉、水系用水損耗費用:損耗是指蒸發與滲漏。

        計算公式=每年損耗量*單價/12

        2.2.6維修費

        2.3共用建筑、道路維修費

        2.4不可預見費(按上述費用總和的5%—10%計)

        3.物業管理公共區域清潔衛生費:

        3.1清潔器械、材料費(拖布、條帚、手套、清潔劑、垃圾袋等)按價值和使用年限折算出每月值

        3.2垃圾桶購置費(分攤使用年限)

        3.3垃圾清運費

        3.4保潔用水

        經實際測算,6層樓道清潔一次用水0.03噸,

        0.03X119X30X3.2=342元;

        3.5消殺費

        4.物業管理公共區域綠化養護費用:

        4.1綠化工具費(鋤頭、草剪、噴霧器等):

        4.2化肥、除草劑、農藥、補苗、汽油費用:

        4.3綠化用水費:

        ××綠化面積約80000平方米,經實際測算,1噸水約澆100平方米綠地,按每月澆4次水,按東北地區需澆水8個月計共32次,綠化用水約2元/噸。

        80000/100X32X2/12=4266元

        5.物業管理公共區域秩序維護費用

        5.1保安系統設備電費(監控、巡更、背景音樂、衛星接收等):

        5.2保安系統日常運行費用:(對講機電池、頻道占用、登記表卡、停車道閘等)

        5.3日常保安器材裝備費(對講機、消防用品、警用物品)

        6.行政辦公費

        6.1通訊費用

        6.2文具、辦公用品費用

        6.3車輛使用費

        6.4節日裝飾費(含彩燈電費)

        6.5公共關系費

        6.6辦公室采暖費(北方才有)

        6.7書報費

        6.8社區文化宣傳費(《鴻城社區報》等)

        6.9培訓費

        6.10辦公區、員工生活區電費

        6.11辦公區、員工生活區用水:

        每月冷水400噸,熱水100噸。

        400X3.2+100X10=2280元

        6.12其它雜費

        7.物業管理企業固定資產折舊費:

        7.1辦公設備:電腦、辦公桌椅、復印機、文件檔案柜、保險柜等。

        7.2工程用具:各專業用具,水工用具、電工用具。

        7.3綠化、保潔專業用具。

        7.4辦公、生活用房裝修費。

        7.5員工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。

        7.6其它。

        8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

        9.物業公司利潤:按上述1-8項費用的3%計算

        10.法定稅費:

        (按營業額繳納營業稅5%、城市建設維護稅按營業稅的7%、教育費附加按營業稅稅額的3%計,合計營業額的5.5%)

        物業費=每月管理費用支出/總建筑面積

        注:以上測算未考慮收費率問題。


         

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